Plus-value immobilière : qui doit payer les travaux ?

Un couple vend une maison et, à cette occasion, réalise une importante plus-value. Afin de réduire le montant de l’impôt dû sur ce gain, il demande à ce que soit pris en compte le montant des travaux réalisés avant la vente. Ce que l’administration refuse, du moins partiellement, considérant que les vendeurs n’ont pas personnellement supporté le coût de ces travaux. Pourquoi ?

Plus-value immobilière : des travaux supportés par le vendeur !

Un couple achète une maison qu’il revend 7 ans plus tard, après avoir fait réaliser d’importants travaux.

Parce qu’il réalise à cette occasion un gain substantiel, le couple doit payer de l’impôt. Et pour calculer le montant de la plus-value imposable, il a retranché du prix de vente le prix d’achat qu’il a majoré du montant des travaux.

Notez que l’un des moyens permettant d’optimiser la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier consiste, en effet, à diminuer le prix de vente et / ou à augmenter le prix d’achat.

Ainsi, le prix de vente pourra être diminué de certains frais tels que :

le coût des certificats et diagnostics obligatoires,
les frais de mainlevée d’hypothèque,
les honoraires d’architectes,
les éventuelles commissions de vente,
les éventuelles indemnités d’éviction versées au locataire,
le coût de la TVA.

A l’inverse, le prix d’achat pourra être augmenté de différents frais et charges, et notamment :

des frais d’acquisition : frais d’actes, de déclaration, droits d’enregistrement payés lors de l’achat (ou droits de donation ou de succession), honoraires du notaire, commissions d’intermédiaire ;
sur justificatifs (des factures notamment), des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration qui ont été réalisés par une entreprise sur le bien vendu, à la condition que ces travaux, qui ne doivent pas correspondre à des dépenses locatives, n’aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu (pour le bénéfice d’une réduction ou d’un crédit d’impôt par exemple).

Dans cette histoire, l’administration a remis en cause, partiellement, la majoration du prix d’achat. Elle rappelle en effet que, pour venir majorer le prix d’achat, les travaux doivent avoir été acquittés par le vendeur. Or, tel n’est pas le cas ici, puisque c’est une société, dont le couple est associé, qui a assumé la charge financière desdits travaux.

Le couple conteste, rappelant que les factures de travaux ont bien été établies à leur nom, et que si le montant desdits travaux a été débité sur le compte bancaire de la société, il a ensuite été porté au débit de leurs comptes courants. En conséquence de quoi, l’intégralité du montant des travaux, qu’ils ont donc supporté, peut venir majorer le prix d’achat de la maison.

Mais pas pour le juge qui, face à l’insuffisance des preuves apportées par le couple, confirme la position de l’administration et maintient le redressement fiscal.

Retenez qu’il existe 2 astuces vous permettant de ne pas avoir à justifier du montant des travaux réalisés ou du montant des frais engagés.

Si vous avez acheté le bien que vous vendez, vous pouvez majorer le prix d’achat d’un forfait de 7,5 % au titre des frais d’acquisition, s’il s’avère plus intéressant que les frais réels (ce forfait ne s’applique pas si vous avez obtenu le bien vendu par succession ou donation).

De même, si vous détenez depuis au moins 5 ans le bien vendu, vous pouvez tenir compte d’un forfait travaux de 15 % ; et, cerise sur le gâteau, vous n’êtes pas obligé de prouver que vous avez réalisé ces travaux : vous pouvez donc tenir compte de ce forfait de 15 % même en l’absence de travaux !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux du 15 janvier 2018, n°17BX03843