Immobilier : renoncer à son droit de préemption… dans le compromis de vente ?

Un vendeur refuse de finaliser la vente d’un terrain qui a fait l’objet d’un compromis de vente. A tort, selon l’acquéreur, pour qui le compromis de vente vaut vente. « Faux », conteste le vendeur qui rappelle que le locataire du terrain bénéficie d’un droit de préemption, qui n’a pas été purgé. Sauf que le locataire a renoncé à l’exercice de ce droit dans le compromis de vente, et que cela change tout, répond l’acquéreur…

Renoncer à son droit de préemption dans le compromis de vente : (im)possible ?

Le propriétaire d’un terrain, faisant l’objet d’un bail rural, signe un compromis de vente avec un acquéreur. Ce compromis prévoit notamment que le locataire du terrain, qui se trouve être le fils du vendeur, renonce à son droit de préemption qui lui permet d’acheter prioritairement le terrain.

Par la suite, des difficultés surviennent : le vendeur (avec l’appui de son fils) ne souhaite plus vendre et aucun acte de vente notarié ne voit le jour.

L’acquéreur prétend alors que le compromis de vente vaut vente, d’autant que toutes les conditions suspensives ont été levées, et demande à la justice de prononcer la vente du terrain à son bénéfice.

A tort, selon le vendeur pour qui la vente n’est pas valable, car le droit de préemption dont profite le locataire n’a pas été « purgé ».

« Normal », estime l’acquéreur, rappelant que le locataire a renoncé à l’exercice de son droit de préemption dans le compromis de vente. Il estime donc que la vente est parfaite.

« Faux » répond le juge : le droit de préemption dont profite ici le locataire est d’ordre public. Il ne peut donc pas renoncer à l’exercice de ce droit. Et le notaire n’ayant pas « purgé » le droit de préemption, le compromis de vente ne vaut pas vente.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 avril 2018, n° 16-23742